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Rechtstipp

Rechtstipp1


Nutzerwechselgebühr ist nicht als Betriebskosten auf Mieter abwälzbar.


Diese Fallkonstellation ist sowohl Mietern als auch Vermietern vertraut:
Zieht ein Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode  aus  und fallen dadurch Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und ggfls für Bearbeitung des Nutzerwechsels an, ist der Streit, wer diese Kosten zu tragen hat, oftmals vorprogrammiert.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14.11.2007 – Az.: VIII ZR 19/07 entschieden, dass diese sogenannte Nutzerwechselgebühr nicht auf den Mieter umgelegt werden darf, sondern grundsätzlich vom Vermieter zu tragen ist.
Nachdem die Gerichte in dieser Frage alle erdenklichen Variationen vertreten haben, nämlich:

  • die Nutzungswechselkosten sind vom Vermieter zu tragen
  • der ausziehende Mieter solle diese Kosten tragen
  • es komme darauf an, wer den Auszug herbeigeführt hat: der Vermieter oder der Mieter. Der „Verursacher „ habe die  Kosten  zu tragen.
  • die Kosten seien verhältnismäßig zwischen ausziehendem Mieter, neuem Mieter und Vermieter zu teilen
  • die Kosten seien in der Gesamtbetriebskostenabrechnung auf alle Mieter umzulegen

hat der BGH die Frage abschließend entschieden.
Zur Begründung führte das Gericht aus, bei den Zwischenablesekosten handele es sich nicht um Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, sondern um Verwaltungskosten. Die jedoch gingen zu Lasten des Vermieters, da der Vermieter kraft Gesetzes die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen habe. Daher habe er auch die Kosten der Zwischenablesung zu tragen, wenn keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen worden ist. Nach dem Urteil des LG Berlin vom 08.02.2005- Az.: 64 S 466/04 ist es zulässig, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der ausziehende Mieter diese Kosten zu tragen hat.
 
Praxistip:
Der Vermieter sollte im Mietvertrag  die Regelung aufnehmen, dass die Kosten einer Zwischenablesung und gegebenenfalls anfallende Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels vom Mieter zu tragen sind.
 
Karin Faller, Rechtsanwältin

Rechtstipp2


Rechtstipp: Schönheitsreparaturen

Differenzen zwischen Mieter und Vermieter über das Ausführen von Schönheitsreparaturen sind an der Tagesordnung. Dazu gingen in jüngster Zeit einige Entscheidungen durch die Presse, von einer einheitlichen Rechtsprechung kann jedoch keine Rede sein. Angesichts der unsicheren Rechtsprechung empfiehlt es sich, in den Mietverträgen nach dem Motto zu verfahren: Weniger ist mehr. Um die Gefahr zu minimieren, dass die Schönheitsreparaturklausel in einem Rechtsstreit für unwirksam erklärt wird, empfiehlt es sich, auf die Aufnahme bestimmter Klauseln im Mietvertrag einfach zu verzichten.

So z.B. auf die Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf. Hier vertreten einige Gerichte die Auffassung, der Mieter sei dadurch in seiner Möglichkeit eingeschränkt, die eigene Wohnung nach seinen Vorstellungen zu dekorieren. Das Streichen der Wände in kräftigen Farbtönen wird daher von einigen Gerichten noch als vertragsgemäß angesehen. Von einem anderen wird ein solcher Anstrich als nicht fachgerecht erachtet.


Sogenannte starre Fristenpläne sind ebenfalls unwirksam mit der Folge, dass der Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben kann. Bei der Vereinbarung eines zulässigen Fristenplanes ist darauf zu achten, als Fristbeginn für die Renovierungsverpflichtung den Beginn des Mietverhältnisses anzugeben.


Vielfach finden sich in Mietverträgen auch sog. Endrenovierungsklauseln, die ungefähr lauten: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zu übergeben.“ Auch diese Klauseln wurden von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet mit der Folge, dass eine Renovierungspflicht des Mieters entfällt. Diese Klauseln seien vom Mieter so zu verstehen, dass er unabhängig vom Grad der Abnutzung in jedem Fall renovieren muss. Dadurch werde er unangemessen benachteiligt.


Neben dem Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, finden sich in den Mietvertragsformularen häufig sogenannte „Abgeltungsklauseln“. Diese regeln den Fall, wenn bei Vertragsschluss wegen fehlender Abnutzung noch keine Renovierungsverpflichtung fällig ist und sich der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen muss. Auch hier entwickelte sich die Rechtsprechung dahingehend, dass solche Abgeltungsklauseln unwirksam sind, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Abgeltung von Renovierungskosten nach einem „starren Fristenplan“ vorzunehmen, unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung.
Führt der Mieter trotz Fälligkeit keine Schönheitsreparaturen durch, reicht die pauschale Aufforderung, die fällige Renovierung durchzuführen, nicht aus. Es sollten von vornherein die vorhandenen Mängel konkret aufgelistet und zur Beseitigung aufgefordert werden.
Zu beachten ist, dass Schadenersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in 6 Monaten ab Wohnungsübergabe verjähren.


Um Ihnen als Mieter/Vermieter eine Orientierung zu geben, stelle ich eine Musterformulierung zur Verfügung, die nach derzeitigem Stand der Rechtssprechung die wirksame Abwälzung der Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gewährleistet.
Die Musterformulierung kann gegen eine Schutzgebühr von 5 EURO heruntergeladen werden.


Was tun, wenn eine unwirksame Schönheitsrenovierungklausel vorliegt? Als Vermieter könnten Sie daran denken, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Auf Mieterseite könnten Schadenersatzansprüche in Betracht kommen.


Sind Sie davon betroffen? Haben Sie insoweit Fragen? Wir prüfen Ihren Mietvertrag und beraten Sie gern zum Festpreis einer Erstberatungsgebühr in Höhe von 40 EURO zuzügl. gesetzliche MwSt.
 

Karin Faller, Rechtsanwältin


 


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